“曾经有一个超值的地段摆在我面前，我没有珍惜，等到涨价的时候，我才后悔莫及，人世间最痛苦的事莫过于此……”
上面这句话是说给十年前的购房者的。现在该说这话的人应该是开发商了：“曾经有一条精装房的转型之路摆在我面前，我没有珍惜，等到打击炒房时，我才后悔莫及……”
没错，今天局长就跟大家聊聊地产精装行业。
对政府而言，精装房能有效避免分散装修带来的粉尘和噪声污染、促进装修材料的节约、减少建筑垃圾的产生，符合绿色环保的发展趋势。从行业来看，《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》等行业标准，完善了精装修验收标准等。2017年住建部印发的《建筑业发展“十三五”规划》明确提出，2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%。
在政策的指导下，各省市自治区纷纷出台政策，多数地区限制了新开盘地产项目的毛坯房比例。
行业规模和商业模式
据市场公开数据测算，在2019年，精装房的新建套数将达到360万套，到2020年将达到400万套。关注“道达号”微信公众号，每周及时阅读行业深度剖析。
根据广发证券的研报，我国住宅全装修比例和发达国家相比，仍有较大差距。每年这么多套精装房，对应的装修品类也将迎来业绩爆发期。住宅装修的产业链框图可以参考中银证券的报告：
然后我们再来分析一下精装修行业的商业逻辑：
1、精装房虽然抬高了单位均价，但节约了购房者后期再装修的时间成本；
2、精装房的展示会增强购房者的消费冲动，缩短下单周期，更有利于开发商去库存回笼资金；
3、以前炒房者基本买的都是毛坯房，不会为装修投入多少成本，但在精装房方面炒房者还会负担装修的折旧费用，增加了炒房投机的成本。
精装房的商业逻辑，更适合供应商和开发商的大宗业务模式（to B模式），更优于购房者的零售业务模式（to C模式）。这也是今年装修行业各上市公司涨幅差异巨大的根本原因，也能侧面反映出细分品类供应商的股价爆发力。如果从去年10月大盘见底开始算，已经有三家装修类公司涨幅超过100%，足以说明精装行业的市场认可度。
精装行业个股分化明显
同样是精装修行业的上市公司，为什么差距就这么大？关注“道达号”微信公众号，每周及时阅读行业深度剖析。
局长在财务报表上的【经营利润】一栏里似乎找到了答案。
局长分析了2017年四季度到2019年三季度上述18家精装修上市公司的单季营业利润情况（从利润规模大小排列，并分成3组），发现精装修行业的单季营收，存在着比较明显的周期规律。
第一张图：老板电器、金螳螂、欧派家居、东方雨虹、大亚圣象、欧普照明
我们可以看到，在今年一季报时，6家公司，除金螳螂的经营利润曲线“平滑”外，其他公司都呈现出较为明显的周期曲线，在第三季度的单季经营利润中，欧普照明并没有像其他公司那样继续保持周期向上的盈利能力，反而利润下滑到了前期周期低点的位置。这也难怪欧普照明今年走出了“悲催”的走势。
这里局长顺带提一下，家装行业的公司，季度利润波动在没有重大事件影响下，理应顺应行业的周期波动。如果一家公司业绩过于平滑，并长期背离行业周期的话，除非有详细的原因解释，不然这种公司我们就要保持高度警惕！
第二张图：顾家家居、尚品宅配、全筑股份、喜临门、宜华生活、志邦家居
第二张图明显乱很多，波动最明显的就是喜临门，在2018年四季度单季亏损6个亿。局长发现喜临门于2018年第四季度，对其收购的影视公司产生的商誉，进行了减值2.88亿元的处理，并做了一次坏账减值和存货减值的计提操作，如下图所示：
好在喜临门的盈利能力并没有因此一蹶不振，在2019年第一季度，经营利润就恢复到了之前的水平，从而重新获得市场的认可。
反观宜华生活，跟第一张图里面的欧普照明一样，盈利数据没有跟上行业步伐，也成为了家装18只个股中，跌幅较大的一家。
第三张图：永高股份、中装建设、江山欧派、海鸥住工、帝欧家居、坚朗五金
这一组的整体利润走势就清晰多了，其中2019年第一季度见底以来，坚朗五金的季度环比增长幅度是最大的，Q2环比增长达到了16.3倍，Q3环比增长达到了近30%，这可能也是坚朗五金今年涨幅排在家装行业第一（+211.55%）的原因。
业绩增长紧随其后的就是江山欧派，今年股价的涨幅排在第二（+114.01%），另外第三组的家装股普遍涨势喜人，可能的原因还在于 “to B模式+领域细分龙头”——商业模式和行业地位的共振。关注“道达号”微信公众号，每周及时阅读行业深度剖析。
坚朗五金——建筑五金件龙头
江山欧派——木门龙头
东方雨虹——防水材料龙头
帝欧家居——瓷砖龙头
海鸥住工——整装卫浴
永高股份——塑料管道龙头
这些公司在B端的业务具有较为明显的优势；而主要面向C端的公司如大亚圣象、尚品宅配等，大宗B端业务并没有在报表中显现出来。
就像前面局长分析的那样，在精装房市场里，B端模式要优于C端模式。所以从股价表现来看，B端的细分龙头走势会优于C端的细分龙头。
机构们的教科书式操作
正所谓春江水暖鸭先知。讲完商业模式和财务比较，我们再来看看有哪些机构提前察觉到了精装行业的“春江水暖”。
先来看坚朗五金、江山欧派、东方雨虹的机构持股情况
数据来源：Choice数据
根据坚朗五金中报显示，融通基金和农银汇理基金这两家基金公司旗下的多只基金，在二季度（4月到6月）对公司进行了“围猎式”抢筹。有趣的是，融通基金四只产品在去年四季度就潜入了另外一只装修行业牛股江山欧派。
融通基金多只产品在今年上半年也对江山欧派进行了加仓，而农银汇理多只产品则是在二季度做的加仓动作。
数据来源：Choice数据
上述两家基金公司的大部分基金已在三季报中退出，从他们布局的周期和节奏来看，应该是达到了自己的预期目标并作了止盈。关注“道达号”微信公众号，每周及时阅读行业深度剖析。
东方雨虹因为长期稳定的业绩，吸引的基金也比较多，这里就不全部列出来了，但局长这里要着重提两家机构——兴全基金和东方红。根据Choice数据显示，兴全基金和东方红早在2017年一季度就已经出现在东方雨虹的股东名单里。
数据来源：Choice数据
而在2019年中报，东方红绝大部分产品已经不在东方雨虹的股东名单里，而兴全基金持有该股的产品已经增加到了6只。
数据来源：Choice数据
但到了三季报时，东方红旗下产品已悉数清仓出局，兴全基金也只剩两只产品还在持有。
数据来源：Choice数据
从东方雨虹的股价表现来看，东方红和兴全基金在价值投资和趋势投资上的结合堪称完美，行业阶段拐点的介入和预期兑现时的退出，简直是教科书级别的操作。
东方雨虹周K线图
行业前景及个股估值
最后看看精装行业的未来趋势。
在“房住不炒”的大环境下，精装房的未来前景是比较明朗的。前面我们讲了2020年精装、全装比例要达到30%，也就是大概每年400万套的增量。但如果把眼光放长远一点，未来精装修的比例可能远远超过前者。局长认为，毫无疑问，精装时代的全面到来指日可待。
在局长看来，所有趋势的发展都围绕同一个核心因素，即需求。消费者的需求不是买某类建材，也并非买毛坯房，而是买房子，构建一个家，所以精装房一定是未来房地产发展的主流趋势。关注“道达号”微信公众号，每周及时阅读行业深度剖析。